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Áreas de Reabilitação Urbana (ARU)


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Muitas das habitações das zonas mais antigas do concelho estão degradadas e envelhecidas. Neste quadro de significativa degradação das áreas urbanas antigas, o desenvolvimento de ações de reabilitação e de regeneração urbana constituem-se como uma prioridade das políticas da Câmara Municipal de Vila Franca de Xira.

Para o efeito, decidiu intervir para que o património seja preservado e para que sejam criadas melhores condições de habitabilidade e sustentabilidade (ambiental e energética) nos edifícios, bem como uma melhor qualidade de vida em todas as áreas envolventes.

Neste âmbito, foi aprovado o Plano de Ação para a Estratégia da Regeneração Urbana do Concelho de Vila Franca de Xira para o período 2014-2020, que resulta de uma maturação programática, assente em diagnósticos de análise e prospetivos, sistematizador de planos e estudos municipais e supramunicipais, decorrente da fundamentação da Estratégia da Reabilitação Urbana do Concelho de Vila Franca de Xira, desenvolvida em colaboração com a Universidade de Lisboa – Instituto de Ciências Sociais (UL-ICS).

Tendo por base os objetivos estabelecidos na estratégia de regeneração urbana para o concelho de Vila Franca de Xira, foram definidos um conjunto de objetivos estratégicos, em conformidade com os grandes tipos de utilização do território: VIVER, VISITAR, INVESTIR e TRABALHAR, que conduzem à criação de valor económico, social e ambiental.

Em cumprimento do Plano de Ação, a Assembleia Municipal, sob proposta da Câmara Municipal, aprovou a delimitação de 7 Áreas de Reabilitação Urbana (ver FAQ - 2) no concelho de Vila Franca de Xira, em conformidade com o Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (RJRU) – DL 307/2009, de 23 de outubro (republicado pela Lei 32/2012, de 14 de agosto e alterações introduzidas pelo DL 136/2014, de 9 de setembro). - Aviso do Diário da República
 



Veja, de seguida, algumas das perguntas mais frequentes sobre a reabilitação.

FAQ's

  • 1 - O que é uma Área de Reabilitação Urbana?

    Uma Área de Reabilitação Urbana, abreviadamente designada por ARU, é uma zona delimitada do território, que se carateriza por ter infraestruturas e edifícios degradados e obsoletos, justificando uma intervenção integrada ao nível dos espaços urbanos de utilização coletiva e a atribuição de incentivos à reabilitação dos edifícios aos particulares (proprietários e titulares de outros direitos, ónus e encargos sobre os edifícios ou frações).

  • 2 - Quais são as Áreas de Reabilitação Urbana do concelho de Vila Franca de Xira?

    Consulte as plantas e saiba se o seu edifício está inserido em ARU.

    * A Junta da União de Freguesias Alverca do Ribatejo e Sobralinho aprovou em reunião de executivo de 7 de abril de 2016, a concessão de uma redução de 75% na taxa da o.v.p – Ocupação de Via Pública - para as obras a efetuar no âmbito do programa “ Reabilitar, Consigo”.

  • 3 - Que benefícios fiscais e incentivos existem nas Áreas de Reabilitação Urbana do concelho?

    • Benefício de -17% na taxa do IVA na mão-de-obra e materiais
    • Isenção do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) por um período de 5 anos, podendo ser renovado por período adicional de 5 anos
    • Renovação da isenção de IMI por um período adicional de 5 anos, caso da ação de reabilitação tenha resultado a melhoria das condições de eficiência energética do imóvel com emissão de certificado de eficiência energética que ateste o desempenho energético de “Classe A” ou “Classe A+”
    • Isenção do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) na 1.ª transmissão do imóvel reabilitado, destinado exclusivamente a habitação própria e permanente
    • Redução de 30% (máximo de 500€) no Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares (IRS)
    • Isenção de Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Coletivas (IRC) para Fundos de Investimento Imobiliário
    • Redução das mais-valias para 5%
    • Reduções nas taxas de operações urbanísticas cobradas pela Câmara Municipal no âmbito dos processos relativos a obras de reabilitação
  • 4 - Como usufruir dos benefícios fiscais sobre prédios inseridos em Áreas de Reabilitação Urbana?

    Para poder beneficiar dos benefícios fiscais, nomeadamente das isenções de IMI (por 5 anos) e IMT, IRS ou IRC, terá de ser executada ação de reabilitação, subindo 2 níveis no estado de conservação do imóvel (artigo 71.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais), a partir da prévia avaliação feita em vistoria a ser solicitada à Câmara Municipal de Vila Franca de Xira.

    Tem, então, de ficar comprovada a subida de 2 níveis de estado de conservação entre vistorias a realizar, que são duas:

    • Vistoria prévia para identificar o estado de conservação do imóvel antes da intervenção;
    • Vistoria após a reabilitação.

    As isenções previstas no artigo 71.º do EBF, nomeadamente a isenção de IMI, são aplicáveis aos imóveis inseridos em ARU, cujas obras de reabilitação subam dois níveis do estado conservação do imóvel e se encontrem concluídas até 31 de dezembro de 2020.

    Não se aplicam a construções a edificar em lotes vazios ou em lotes resultantes da demolição de edifícios existentes.

    A atribuição de benefícios fiscais e outros incentivos depende sempre de uma candidatura prévia a apresentar na Câmara Municipal.

    Consulte o Quadro de Benefícios Fiscais e Incentivos à Reabilitação – Condições de Aplicação de Apoios e Incentivos às Ações de Reabilitação

  • 5 - Como saber se o estado de conservação do imóvel subiu após as obras de reabilitação?

    Os níveis de conservação refletem o estado de conservação de um prédio urbano ou fração autónoma.

    A determinação do nível de conservação do prédio urbano ou fração autónoma, encontra-se explicitada no Decreto-Lei n.º 266-B/2012, de 31 de dezembro e na Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de novembro, que estabelecem os procedimentos e os critérios de avaliação para atribuição do nível de conservação dos edifícios, que é realizada através do preenchimento da ficha de avaliação constante da referida portaria.

    Os níveis de conservação são:

    • 5 Excelente
    • 4 Bom
    • 3 Médio
    • 2 Mau
    • 1 Péssimo

    Exemplo: se a vistoria realizada antes das obras atribuiu um nível de conservação de “mau” ao imóvel, em resultado das obras, para o proprietário obter isenção de IMI por 5 anos, o nível de conservação, atestado pela vistoria a efetuar após a reabilitação, terá de ser, pelo menos, de “bom”.

  • 6 - Se das obras de reabilitação realizadas em imóvel inserido em ARU não resultar o aumento de dois níveis do seu estado de conservação, há direito a algum benefício fiscal?

    De acordo com o disposto na alínea a) do n.º 22 do artigo 71.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais, as “ações de reabilitação” são definidas como sendo:

    “(…) intervenções destinadas a conferir adequadas caraterísticas de desempenho e de segurança funcional, estrutural e construtiva a um ou vários edifícios, ou às construções funcionalmente adjacentes incorporadas no seu logradouro, bem como às suas frações, ou a conceder-lhe novas aptidões funcionais, com vista a permitir novos usos ou o mesmo uso com padrões de desempenho mais elevados, das quais resulte um estado de conservação do imóvel, pelo menos, dois níveis acima do atribuído antes da intervenção”.

    Caso não se verifique a subida de, pelo menos, dois níveis do estado de conservação do imóvel, os proprietários dos imóveis ficam abrangidos pelos apoios e incentivos previstos no artigo 45.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais.

  • 7 - Estão previstos benefícios fiscais à reabilitação que não dependem da localização do imóvel em Área de Reabilitação Urbana?

    Sim. O prédio urbano que não se insira numa ARU pode vir a beneficiar de isenção de IMI e de IMT, por 3 anos.

    Os prédios urbanos objeto de ações de reabilitação urbanística ficam isentos de IMI pelo período de 3 anos a contar do ano, inclusive, da emissão da respetiva licença para obras de reabilitação e o requerente inicie as respetivas obras (n.º 1 do artigo 45.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais).

    As aquisições de prédios urbanos destinados a reabilitação urbanística ficam isentos de IMT desde que, no prazo de 3 anos a contar da data da aquisição, o adquirente inicie as respetivas obras definidas no n.º 3 do artigo 45.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais.

    Para poder beneficiar das isenções de IMI e IMT por 3 anos previstas no artigo 45.º do EBF:

    • Das obras tem de resultar a melhoria das condições de uso do imóvel, conservando o seu caráter fundamental
    • Tem de poder ser atribuída ao prédio, quando exigível, uma classificação energética igual ou superior a A

    ou

    • Quando, na sequência da reabilitação, lhe seja atribuída classe energética superior em 2 níveis à anteriormente certificada nos termos do DL n.º 118/2013, de 20 agosto (exceto nos casos em que os prédios estejam dispensados de um ou mais requisitos de eficiência energética, nomeadamente no DL n.º 53/2014, de 8 de abril).

    As isenções ficam dependentes de reconhecimento pela Câmara Municipal, após a conclusão das obras e emissão de uma certidão urbanística e da certificação energética.

    Os benefícios fiscais do artigo 45.º EBF não são cumuláveis com outros.

    Existem, ainda, reduções da taxa de IMI previstas no artigo 112.º do Código do IMI e outros incentivos, entre os quais a redução de taxas urbanísticas.

    Para melhor esclarecimento, consulte o Quadro de Benefícios Fiscais e Incentivos à Reabilitação.

  • 8 - Juntamente com os benefícios fiscais, quais os outros incentivos que o Município atribui à reabilitação de imóveis?

    A par do quadro dos benefícios fiscais, é opção do Município de Vila Franca de Xira disponibilizar um conjunto adicional de estímulos, integrantes de um sistema coerente de apoios e incentivos à reabilitação de edifícios e à regeneração urbana, mediante o estabelecimento de apoios e incentivos a aplicar às intervenções a realizar nas ARU, relativos às taxas municipais, a programas de financiamento e aos procedimentos administrativos, como instrumentos adicionais de política de dinamização da reabilitação urbana local.

    Entre outros incentivos, destacam-se as reduções de 50% de todas as taxas municipais relativas a urbanização e edificação, com maior incidência de redução nas referidas taxas, podendo atingir 90% de redução, quando o projeto de reabilitação apresentado a apreciação dos serviços camarários contemplar uma sustentabilidade do edifício das classes C, B, A, A+ ou A++ das classes de desempenho do sistema LiderA – Sistema de Avaliação da Sustentabilidade.

    Consulte o Quadro de Benefícios Fiscais e Incentivos à Reabilitação e o Regulamento Municipal de Urbanização, Edificação e Taxas por Operações Urbanísticas de Vila Franca de Xira (RMUETOU) - Artigo 10.º (incentivo das taxas à reabilitação)

  • 9 - No que consiste o incentivo LiderA nas Áreas de Reabilitação Urbana?

    O “LiderA – Sistema de Avaliação da Sustentabilidade” é uma marca registada nacional, de Certificação Ambiental da Construção Sustentável, do Instituto Superior Técnico (IST), consistindo num sistema de avaliação da construção em níveis de desempenho ambiental, numa ótica de sustentabilidade, que se comparam com diferentes valores de desempenho (Limiares de Classe - Classificação de G a A++). Se o desempenho visado atingir pela verificação dos requisitos do LiderA, numa avaliação de sustentabilidade, as classes C, B, A, A+ ou A++, será emitido um certificado de bom nível de sustentabilidade pela entidade certificadora (IST) e atribuída, pelo Município de Vila Franca de Xira, a redução das taxas administrativas:

    • Redução de todas as taxas relativas a urbanização e edificação, em obras de reabilitação de edifícios na ARU, se o projeto de reabilitação se encontre previamente reconhecido em conformidade com os princípios do sistema LiderA e de acordo com as seguintes classes de desempenho do referido sistema:
      A ++ : 90%; A + : 80%; A : 75%; B e C : 65 %.
    • Redução de Redução de todas as taxas relativas a urbanização e edificação em obras de construção, entre quais, as novas edificações construídas subsequentemente e em resultado da demolição de edifícios em ruínas (em virtude da inviabilidade da sua reabilitação), cujo projeto contemple uma sustentabilidade do edifício e de acordo com as seguintes classes de desempenho do referido sistema:
      A ++ : 90%; A+ : 80%; A : 75%; B e C : 65 %.

    Consultar: página eletrónica do Sistema LiderA - www.lidera.info e Isenções e Reduções (Regulamento Municipal de Urbanização, Edificação e Taxas de Operações Urbanísticas (RMUETOU) - Artigo 10.º (incentivo das taxas à reabilitação).

  • 10 - O que acontecerá aos prédios devolutos, em ruínas ou degradados inseridos em Área de Reabilitação Urbana?

    Como forma de induzir os proprietários e titulares de outros direitos, ónus e encargos sobre os edifícios ou frações a promoverem a reabilitação dos seus imóveis e/ou a ocupação dos mesmos (por exemplo, colocando-os no mercado de arrendamento), o Município aplicará as majorações de IMI previstas no artigo 112.º do Código do IMI relativamente aos prédios das ARU que se encontrem devolutos, em ruínas ou degradados:

    • Elevação, anualmente, da taxa de IMI ao triplo, nos casos de prédios urbanos que se encontrem devolutos há mais de um ano
    • Elevação, anualmente, da taxa de IMI ao triplo, nos casos de prédios urbanos em ruínas
    • Majoração de 30% da taxa de IMI aplicável a prédios urbanos degradados

    Consultar: artigo 112.º do Código do IMI.

  • 11 - O que são o “regime simplificado” e a “Via Rápida da Reabilitação”?

    Nas Áreas de Reabilitação Urbana, os procedimentos de licenciamento e de comunicação prévia de operações urbanísticas são simplificados, de acordo com as medidas previstas no Decreto-Lei n.º 53/2014, de 8 de abril, comportando medidas de apoio aos interessados, com o objetivo de que o controlo prévio urbanístico das obras de reabilitação no concelho de Vila Franca de Xira seja simples e rápido.

    Os pedidos de licenciamento e de comunicação prévia e o acesso aos incentivos para obras de reabilitação são apoiados através do atendimento prioritário e da celeridade na apreciação dos respetivos processos – a designada “Via Rápida da Reabilitação”.

    Em paralelo com as operações urbanísticas, deverão ser analisadas as questões relativas aos benefícios fiscais e financeiros (tais como, a redução das taxas, emissão de certidões para obtenção de outros benefícios, como por exemplo a redução do IVA).

    Na fase de execução das obras de reabilitação, pretende-se igualmente imprimir agilização e ligação direta com os interessados, nomeadamente nos atos de inspeção e de verificação da boa execução das obras.

    Se as obras de reabilitação estiverem sujeitas a licenciamento ou comunicação prévia pode obter mais informações no atendimento especializado da Loja do Munícipe, situada na Praça Bartolomeu Dias, n.º 9 – Quinta da Mina, 2600–076, em Vila Franca de Xira - Telefone: 263 285 600 | E-mail: lojadomunicipe@cm-vfxira.pt) | GPS: 38° 57' 13.94" N, 8° 59' 36.95" W | Localização

  • 12 - No que consiste o regime excecional e temporário aplicável à reabilitação de edifícios ou de frações nas ARU?

    A “Via Rápida da Reabilitação” tem, ainda, por base a existência legal de um regime especial de reabilitação urbana que se traduz na adoção de um procedimento simplificado de controlo prévio, que deve ser aplicado sempre que possível.

    Os serviços, em especial, os serviços de urbanismo, deverão ter especial atenção ao âmbito da sua aplicação e agilizar os respetivos procedimentos.

    O regime excecional e temporário aplicável à reabilitação de edifícios ou de frações encontra-se estabelecido no DL n.º 53/2014, de 8 de abril, com o período de vigência de sete anos.

    Este regime aplica-se exclusivamente:

    • à reabilitação de edifícios ou de frações, concluídos há pelo menos trinta anos;

    ou

    • localizados em áreas de reabilitação urbana (ARU);
    • sejam destinados total ou predominantemente a uso habitacional (considera-se que um edifício ou fração é predominantemente para uso habitacional quando pelo menos 50% da sua área se destina a habitação e a usos complementares, designadamente, estacionamento, arrecadação ou usos sociais).

    É pressuposto da aplicação deste regime simplificado que a reabilitação não pode originar desconformidades nem agravar as existentes, devendo, sempre que possível, contribuir para a melhoria das condições de segurança e salubridade do edifício ou fração.

    O DL n.º 53/2014, de 8 de abril abrange as seguintes operações urbanísticas:

    • Obras de conservação
    • Obras de alteração
    • Obras de reconstrução
    • Obras de construção ou ampliação, quando condicionadas por circunstâncias preexistentes que impossibilitem o cumprimento da legislação técnica aplicável, desde que não ultrapassem os alinhamentos e a cércea superior das edificações confinantes mais elevadas e não agravem as condições de salubridade ou segurança de outras edificações
    • Alterações de utilização

    As operações urbanísticas abrangidas por este regime estão dispensadas do cumprimento de requisitos mínimos ou do cumprimento de normas técnicas (por exemplo, de eficiência energética e qualidade térmica, instalações de gás, regime legal das acessibilidades), devendo o não cumprimento ser justificado através de Termo de Responsabilidade subscrito pelo técnico autor do projeto – a dispensa do cumprimento de normas técnicas deverá ser facilitadora das ações de reabilitação em edifícios ou frações que, sem a existência deste regime, não poderiam ser aprovadas.

    Não obstante o Decreto-Lei n.º 53/2014, de 8 de abril estabelecer um regime excecional e temporário aplicável à reabilitação de edifícios ou frações cuja construção tenha sido concluída há pelo menos 30 anos e que se destinem a ser afetos, totalmente ou em 50 % da sua área, a habitação, o regime de simplificação administrativa será estendido pela Câmara Municipal às intervenções para usos distintos, desde que os imóveis estejam localizados em ARU.

    Pode consultar o DL n.º 53/2014, de 8 de abril e as alterações do DL 194/2015, de 14 de setembro.

  • 13 - Para obter benefícios fiscais e redução das taxas urbanísticas sobre os imóveis, como se inicia um processo de reabilitação junto da Câmara Municipal?

    Os proprietários e titulares de outros direitos, ónus e encargos de edifícios ou frações compreendidos nas áreas delimitadas nas ARU do concelho de Vila Franca de Xira, para poderem beneficiar dos apoios e incentivos indicados, devem proceder à instrução do processo de reabilitação do imóvel a reabilitar.

    O processo inicia-se com o preenchimento de um requerimento de pedido de vistoria para a avaliação do estado de conservação do imóvel localizado na área de reabilitação urbana e elaboração do respetivo relatório técnico, a solicitar na “Loja do Munícipe”.

    A candidatura aos apoios e incentivos (benefícios fiscais, redução das taxas previstas no Regulamento Municipal de Urbanização, Edificação e Taxas por Operações Urbanísticas ou outros) é feita no âmbito do processo do imóvel a reabilitar.

  • 14 - Que documentos são necessários para instruir o processo de reabilitação?

    Para instrução do processo do imóvel a reabilitar e candidatura aos apoios e incentivos nas ARU, os proprietários e titulares de outros direitos, ónus e encargos de edifícios ou frações terão de entregar, obrigatoriamente, os seguintes documentos:

    • Prova de titularidade sobre o imóvel e legitimidade do requerente (certidão de teor da Conservatória do Registo Predial e Caderneta Predial);
    • Fotocópia do Bilhete de Identidade ou Cartão do Cidadão do proprietário e do requerente se este não for o proprietário;
    • Fotocópia do número de contribuinte do proprietário e do requerente se este não for o proprietário;
    • Indicação do título constitutivo da propriedade horizontal, se aplicável;
    • Ata de deliberação da Assembleia de Condóminos que tenha determinado a realização das obras nas partes comuns, quando aplicável;
    • Descrição dos trabalhos a efetuar e respetiva calendarização (para definição do tipo de operações urbanísticas abrangidas, em articulação com o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, estabelecido no Decreto-Lei n.º 136/2014, de 9 de setembro, e delimitação temporal da operação de reabilitação).

    O requerimento inicial deverá ser feito através do preenchimento de um formulário concebido para o efeito (ver FAQ anterior).

    Mais informações no atendimento especializado da Loja do Munícipe - Praça Bartolomeu Dias, n.º 9 – Quinta da Mina, 2600 – 076, em Vila Franca de Xira - Telefone: 263 285600 | E-mail: lojadomunicipe@cm-vfxira.pt | GPS: 38° 57' 13.94" N, 8° 59' 36.95" W | Localização.